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O mercado de fundos imobiliários ganhou mais de 200 mil novos investidores em 2023 e, para os iniciantes, as ofertas de novas cotas podem induzir a um erro aparentemente básico, mas que pode machucar o patrimônio dos menos atentos.
“A maior confusão que a gente vê é o investidor comprar direitos de subscrição achando que são as cotas do fundo imobiliário”, diz Eric Sala, analista da DVInvest. “O investidor acha que a suposta cota está mais barata e, muitas vezes, perde dinheiro neste processo”.
O risco aumenta em momentos de concentração de ofertas, como o atual. Neste ano, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizou 110 emissões de novas cotas de fundos imobiliários. Se todas alcançarem o objetivo inicial, o segmento deve captar algo próximo a R$ 17 bilhões.
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Dada a quantidade de novas emissões, o investidor de FII pode se deparar com ativos com códigos diferentes no seu portfólio. Saber o que significa cada um deles é fundamental para evitar confusão e prejuízo.
Como identificar uma cota de fundo imobiliário?
Os fundos imobiliários são normalmente identificados na Bolsa por um código composto por quatro letras mais o número 11. Um exemplo é o MXRF11, ticker do Maxi Renda, maior FII do mercado em número de cotistas – são quase 872 mil.
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Em alguns casos, o código do FII também pode incluir a letra B no final, como no caso do Eldorado (ELDO11B). O diferencial indica que a cota da carteira é negociada no mercado de balcão – ambiente de negociação fora do pregão regular da Bolsa.
Mas em tempos de ofertas de novas cotas de fundos imobiliários, o investidor pode observar outros códigos na carteira ou mesmo na tela do home broker – são ativos formados pelas mesmas letras, mas com final 12, 13, 14 e outros.
É aí que começa a confusão – principalmente entre os investidores que não participaram de ofertas anteriores, pontua Leonardo Veríssimo, analista da Guide Investimentos. “O erro é comprar um direito de subscrição achando que é uma cota com desconto, não exercer o direito de preferência e o dinheiro investido virar pó”.
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Como funciona o direito de preferência na subscrição de FIIs
Quem já é cotista de um fundo imobiliário que lança uma nova oferta costumam ganhar um direito de preferência na emissão, ou seja, a possibilidade de comprar os novos papéis antes e por um valor normalmente menor do que o de negociação na Bolsa.
Os chamados direitos de subscrição são identificados pelas quatro letras do ticker do fundo seguidas do número 12. Um exemplo: um direito de preferência do Kinea Índice de Preços (KNIP11) seria identificado como KNIP12.
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Os direitos de preferência têm validade apenas durante a oferta do fundo imobiliário e o investidor deve optar por exercê-lo (participando da oferta e comprando novas cotas do FII) ou não.
Caso decida pela subscrição – ou seja, pela aquisição das cotas de acordo com as regras da emissão – o papel que inicialmente terminava com 12 será substituído por outro com final 13.
Já o investidor que decidiu não participar da oferta verá, ao final da operação, os ativos com final 12 saírem automaticamente do seu portfólio de investimentos – assim como apareceram.
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Em algumas emissões, os FIIs permitem a negociação dos direitos de preferência – os já cotistas que não estão interessados em participar da oferta podem vender os papéis de final 12 a outros investidores. É quando os erros costumam acontecer.
“É preciso estar no planejamento do investidor que adquire o direito de preferência a possibilidade de realizar um aporte mais tarde para a compra, de fato, das novas cotas do fundo imobiliário”, explica Sala. “Se não exercer o direito de preferência, esses papéis vão desaparecer da conta seguindo o cronograma da oferta”, alerta. Assim, o dinheiro investido no direito de preferência será perdido.
O que acontece após a subscrição das cotas dos FIIs?
Encerrada a oferta, o investidor que participou da emissão terá no portfólio ativos com final 13 – ou 14 e 15, de acordo com as regras do procedimento.
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Esses papéis já dão direito ao recebimento de dividendos, mas em um volume menor, se comparados aos rendimentos pagos pelas cotas com final 11.
Isso porque o dinheiro captado na oferta inicialmente é investido em um fundo de investimento sem risco – cuja correção é feita pela taxa do CDI (certificado de depósito interbancário). O valor do rendimento destas cotas também é proporcional ao período em que estiverem no portfólio do investidor.
“Os direitos também pagam rendimentos com base na remuneração do caixa e de acordo com quantos dias os recursos captados na oferta ficaram investidos antes da conversão em cota final 11”, reforça Veríssimo.
O prazo para a conversão dos papéis com final 13 para cotas terminadas em 11 varia de acordo com o cronograma da oferta e pode chegar a 80 dias, afirmam especialistas.
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O que são e como funcionam os FIIs
Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Os rendimentos reados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – outro atrativo do produto.
Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a istração de escritórios até imóveis rurais, ando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa.
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No final de junho, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,2 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.
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